Představení a zkušenosti

Dmitrij Michajlov žije přes 20 let v Praze. Narozen v Moskvě, matka ekonom, otec architekt. Vztah k realitám si buduje od svých 13 let, kdy sloužil jak rodinný překladatel při realitních transakcích. Pracoval jako realitní makléř, následně založil vlastní realitní firmu, kterou postupně vybudoval a po 10 letech v oboru úspěšně prodal. Dříve člen dozorčí rady Realitní Komory České republiky. Působil 4 roky v Asii, momentálně obchodní ředitel Národního Investičního Holdingu a.s. Je nadšenec do informačních technologií, vášnivý sportovec, mluví 3 jazyky: česky, anglicky, rusky. Specializace: výkupy, oddlužení, zhodnocování celoživotního majetku klientů.

+ 0 %
vyšší výnos při prodeji se mnou
1 let
zkušeností v oboru realit
0 dní
průměrná doba prodeje
PROHLÍDKA

Homestaging s virtuální prohlídkou

Prezentována nemovitost musí vypadat jako připravený hotelový pokoj. Ukolem designéra a makléře je najít kompromis mezi současným stavem bytu a prezentací v co nejlepším světle. Zde je ukázka homestagingu spojeného s virtuální prohlídkou. Nemovitost byla prodána během 21 dnů se ziskem 417.000 Kč pro majitele oproti původní nabídce.

Ukázka virtuální prohlídky bytu

PROHLÍDKA

Grafická virtuální realizace

Některé nemovitosti není možné dostatečně kvalitně vyfotit protože je obydlená dle vkusu stávajícího majitele, nebo jsou v rekonstrukci. Pro takové případy používáme techniku grafické virtuální vizualizace, kde podle půdorysu vytvoříme kompletní virtuální prohlídku nemovitosti aniž bychom museli prezentovat nedokončenou nebo nepřipravenou nemovitosti. Používáme zejména u nemovitostí, kde nejsou možné prohlídky anebo současný stav není dostatečně reprezentativní.

Ukázka virtuální prohlídky bytu

PROHLÍDKA

Virtuální homestaging

Jsou nemovitosti, u kterých je těžké si představit, jak budou vypadat v budoucnu. Nejčastějším případem jsou prázdné byty bez nábytku, které paradoxně vypadají menší díky absenci zařízení. Technologii virtuálního homestagingu používáme právě u těchto případů. To znamená, že 3D modely vybavení dokážeme dostat přímo do fotografií prázdné nemovitosti. Pomáhá to klientům představit si vysněnou nemovitost lépe a majiteli prodat nemovitost za daleko lepších podmínek aniž by musel investovat do vybavení.

Ukázka virtuální prohlídky bytu

Výkup nemovitostí

Potřebujete rychle prodat svoji nemovitost? Zprostředkuji Vám bezpečný výkup bytů, domů a pozemků. Finanční zálohu můžete získat již do 48 hodin, kterou zajistíme z vlastních zdrojů. Kontaktujte mne, bezplatně provedu také tržní ocenění nemovitosti a je pouze na Vás, zda mou nabídku akceptujete. 

Rychlá záloha

Finanční zálohu můžete získat již do 48 hodin. Pro své klienty jsem schopen zajistit až 3.000.000 Kč do 4 pracovních dní. Zajistím Vám zcela zdarma prověření nemovitosti na právní vady. Vypracuji cenový odhad založený na cenách z kupních smluv přímo z Katastru nemovitostí i přehled o maximální prodejní ceně.

Oddlužení nemovitosti

Jsem specialista na řešení zadlužených nemovitostí, obklopen týmem odborníků na právo. Řeším zástavní právo, smluvní, zákonné, soudcovské, nařízení exekuce, zahájení exekuce, exekuční příkaz, dražební vyhlášku, dovolání se neplatnosti právního jednání a povolení oddlužení.

Výkup za nejvyšší cenu

Pokud potřebujete rychle prodat svoji nemovitost, zprostředkuji zcela bezpečný výkup bytů, domů a pozemků za maximální tržní cenu. Při provizi kolem 4% prodám nemovitost v průměru o 10-12% dráž, než samoprodejce. Průměrný vědělek na prodeji pro majitele činí 6%.

Blog

Zkušenosti, kterým můžete věřit
Článek píšu jako člověk, který začal podnikat v realitním byznysu v době ekonomické krize v roce 2008. Dozvíte se můj názor o budoucím vývoji realitního trhu, co nás čeká a proč to velmi úzce souvisí s Airbnb.
 

Velmi často čtu spoustu článků a komentářů jednoho a toho samého ekonoma o tom, že cena nemovitostí neklesla, že se během pár měsíců vše se vrátí do normálu anebo dokonce, že cena poroste. Tento názor mi přijde velice nepravděpodobný, kdy navíc může stát spoustu lidí nejenom peníze, ale i střechu nad hlavou.

Covid-19 je něco, co nikdo neočekával – snad jen Bill Gates před pár měsíci na Netflixu varoval, že pandemie může přijít kdykoliv. Neočekávali to investoři, banky, majitelé nemovitostí, turisté ani zájemci o koupi nemovitosti. Každý považoval investici do nemovitosti jako téměř 100% bezpečnou a konzervativní. Spousta lidí si neváhala půjčit za dvě, tři nebo i čtyři procenta. Však to bylo logické, protože v hlavním městě nemovitosti rostli i o 15 % ročně. Já se považuji za experta v oblasti Pražských second-hand nemovitostí, tedy nemovitostí, které neprodávají developeři, nýbrž přímý majitelé. Developeři si totiž mohou dovolit držet cenu prázdných bytů klidně i několik let, na rozdíl od přímých majitelů, kteří neprodávají, když nemusí. Pokud jim to finanční situace umožňuje, tak většinou pronajímají.

Co se tedy stalo a co je na této situaci naprosto bezprecedentní oproti roku 2008? Jsou to krátkodobé pronájmy a hlavně Airbnb. Říkáte si jaký to má vliv na cenu nemovitostí? Jedná se většinou pouze o byty v turistickém centru Prahy. Jakou to však má souvislosti například s bytem v panelovém domě na Praze 4? Nejdříve si ale musíme říci, jak funguje výnos z nemovitosti. Jsou 2 druhy výnosů z nemovitosti. Tím prvním je růst hodnoty nemovitosti a tím druhým je výnos ať už z krátkodobého nebo z dlouhodobého pronájmu. V posledních letech jsme se mohli těšit z obojího. Ceny nemovitostí v Praze rostly i o 15 % ročně plus pronájem generoval dalších 5 až 15 % – v případě krátkodobých pronájmů a plné obsazenosti. Až čtyřprocentní úrok, který majitel platil bance, ho nemusel až tolik trápit. Nemovitost si na sebe vydělala (i když byla prázdná) „pouhým” růstem ceny.

Virus vyprázdnil Airbnb během několika dnů z téměř 100% obsazenosti na nulu, kdy se jedná o bezmála 15.000 bytových jednotek a domů. To je něco, co se v historii nikdy předtím nestalo. Absence krátkodobých pronájmů způsobila obrovský nárůst nabídek dlouhodobých pronájmů. Dále zde máme dominový efekt. Velký počet dlouhodobých pronájmů tlačí jejich cenu dolů, tím pádem klesá i výnos z krásných 5-15 % ročně pod úroveň úroků, které musí majitel zaplatit bance, tedy v mnoha případech pod 4 % p.a. Klesající výnos z pronájmu následně snižuje i hodnotu samotné nemovitosti, kdy při absenci růstu cen se tak dostáváme do začarovaného kruhu.

Krátkodobé pronájmy na nule, dlouhodobé na stejné úrovní jako před 5 lety. Z historie víme, že pokles cen bytů v centru vždy ovlivňoval i periferii Prahy, tedy domy a pozemky. Stačí se podívat na statistiky z roku 2008, kde ceny „paneláků” klesly až o 20 %. Jenže tehdy byla hypoteční krize a ne pandemie, která paralyzovala turismus. Tehdy zde byla možnost vrátit vše rychle na původní hodnoty, jenže teď je zde vir, který doslova vyprázdnil Prahu a znehybnil tak hlavního „tahouna” obrovského růstu cen – ochotu turistů zaplatit i 3.000 Kč za noc v 2+kk v okolí Karlova Mostu. Teď se ten samý byt pronajímá i za 13.000 Kč měsíčně plus poplatky.

Všechno by se mělo vrátit do normálu, až se opět rozjedou krátkodobé pronájmy, jenže kdy se vrátí turisté do Prahy ve stejném počtu jako před krizí? Za rok, možná rok a půl, a to je hodně optimistický předpoklad. Tím pádem vývoj cen nemovitostí nevidím zrovna růžově. Je to jeden z těch případů, kdy sám doufám, že se mýlím, že nemovitosti budou růst a ignorovat vnější vlivy.

Pokud sdílíte nebo máte odlišný pohled na můj názor, prosím o komentář.

Zdroje: http://www.czso.cz/https://www.mesec.cz/https://realitymix.cz/https://www.aktualne.cz/https://www.sreality.cz/https://www.airbnb.cz/

Úkolem makléře je majiteli nemovitost zhodnotit a za to si vzít zaslouženou provizi. Ne pouze primitivně nafotit byt a shrábnout sto tisíc skoro za nic. Nový zákon o realitních zprostředkovatelích trh pročistí.
 

Za špatného makléře nemá cenu platit

Nemovitost je to Váš celoživotní majetek, je to pravděpodobně ta nejcennější materiální věc, kterou vlastníte. Typicky se při prodeji nemovitosti děje to, že přijde “pán z realitky”, který si na tom “přihodí” provizi sto tisíc za to, že zajistí inzerci a právní servis a přivede zájemce.

Mnoho lidi takto své byty prodává a považuje to za normální. Pokud je jejich cílem „jen prodat“, může jim to vyhovovat.

Pokud je ale cílem prodat za co nejvyšší možnou cenu, tak to v žádném případě v pořádku není – je to hazard s Vaší nemovitostí! Každá koruna se počítá a u nemovitosti to platí dvojnásob. Takže „živit realitku” se nejeví jako ta nejlepší varianta.

Proto spousta lidí volí portály jako bez********.cz, protože oprávněně nechápou, za co mají platit sto tisíc korun. I když technicky provizi zaplati zájemce – stejně o tu částku (provizi) méně nakonec dostane majitel nemovitosti. Ale proč a za co?

Za právní služby, které vám dnes udělá každý advokát maximálně za 10 tisíc korun? Za fotky mobilem, které si můžu udělat sám? Nebo i foťákem, ovšem bez stativu, homestagingu, nasvícení a hlavně bez profesionální úpravy? Proč platit provizi makléři, který ani nemá vlastní databázi zasmluvněných zájemců, nedělá TOPování na největších portálech?

Pokud totiž makléř a majitel nemovitosti „netáhnou za jeden provaz“ má to negativní dopad na oba. Když makléř neinvestuje do marketingu nemovitosti (homestaging, profi fotograf, TOPování, DB zájemců), je jeho motivací “tlačit” majitele s cenou dolů, aby se mu tam “vešla” provize. Je jasné, že v takovém případě majitel nebude chtít podobnou zkušenost opakovat.

Dobrý makléř má nemovitost zhodnotit

Proč je v České republice povolání realitního makléře méně prestižní než ve Spojených státech nebo zbytku západnější části Evropy?

Protože makléři nevědí, za co vlastně provizi dostávají a zákaznici ji nechtějí platit ze stejného důvodu. Agenti neví, že jejich základním posláním je ZHODNOCENI majetku a “prodej za nejvyšší možnou cenu”. Díky kontaktům, marketingu , mnohonásobně širšímu inzertnímu okruhu, homestagingu a hlavně díky zkušenostem. Makléř by měl byt chladnokrevný a sebevědomý, a ne se “třást o provizi” a jít s provizí, a tedy i s kvalitou servisu směrem dolů, aby se spolu s tím dolů svezla i suma, kterou majitel nakonec dostane.

Lidé už nebudou potřebovat makléře, kteří nabízí jen pasivní prodej, nafocení a právní servis.

Úkolem realitního makléře by mělo být prodat nemovitost například o 10 % dráž, než by ji prodal sám majitel. Makléř má vydělat peníze majiteli, a na to si ho má majitel najmout!

Blýská se na lepší časy

Větu “Já jsem se na vás nepřišel přiživit, ale maximálně zhodnotit vaši nemovitost a vzít si z toho ZASLOUŽENOU provizi” obvykle neslyšíte. Takto přitom fungují makléři všude, kde jsou na svou práci hrdí.

Myslím, že se blýská na lepší časy. Konečně přichází “zákon o realitním zprostředkování” a brzy ho snad podepíše i prezident. Realitní trh s proměňuje. Spousta realitních kanceláří skončila, což je v tomto případě dobrá zpráva. Makléři vidí, že to takto dál nejde a snaží se čím dál častěji poskytovat kvalitu, a ne se jen přiživovat na celoživotním majetku druhých.

Zdroj: https://michajlov.blog.idnes.cz/blog.aspx?c=742192

Když prodáváme nemovitost, přirozeně chceme, pokud možno, prodat co nejdráž, s nejmenšími starostmi a co nejrychleji.

Mnoho lidí nicméně našlo způsob, jak prodat nemovitost zdaleka tím nejhorším způsobem, tedy se ztrátou spousty času, nervů a hlavně za nejhorší možnou cenu.

Rád Vám tento způsob, kterým prodává nemovitost velké množství lidí nejenom v Praze, popíšu. V takovém případě, jako první dají nemovitost na jeden ze soukromých inzertních serverů. Ještě před tím se podívají na realitní servery a zjistí, za kolik se v dané lokalitě nemovitosti nabízí (nikoliv prodávají!) přidají k tomu pár stovek tisíc navíc – přeci prodávají nemovitost bez realitky a nemusí platit provizi. Následně jim zavolá obrovská spousta realitek, falešných kupců, realitních turistů a pár opravdových zájemců. Jejich nadšení každým dnem stoupá, takový zájem! Přidají tedy ještě pár desítek tisíc, přeci nebudou prodávat pod cenou.

Výsledek? Po zhruba 14 dnech až měsíci jejich nadšení upadá a mění se v zoufalství. Už dávno nemají kontrolu nad tím, kolik RK jejich nemovitost inzeruje, rozdíly mezi cenama jednotlivých inzerátů dosahují desítek procent, žádnou reálnou nabídku na prodej nedostali, volají jim další realitky s dalšími a dalšími “zájemci”. Když se konečně objeví kupec, tak s radostí uděla soutěž mezi realitkami – všechny obvola a řekne, že složí provizi (samozřejmě minimální možnou) té realitce, která jim vyjedná největší slevu. To má za však důsledek to, že se samoprodejce naprosto zbytečně dostane pod enormní tlak jednoho či dvou zájemců, často tlak neustojí a nakonec absurdně prodá byt několik procent pod cenou.

Kam se poděli zájemci, kteří by byli ochotni zaplatit normální tržní cenu, případně cenu vyšší? Nezavolají! Nemovitost je nedůvěryhodná a něco tam přeci musí být špatně, když se inzeruje za několik různých cen a není ji schopno prodat několik realitních kanceláří. Raději zavolají na jinou dobře nafocenou nemovitost, připravenou k inzerci (homestaging nebo elementární úklid), nepředraženou a hlavně nabízenou jednou RK a ne deseti. Klienti musí pochopit, že služby kvalitní RK nejsou jen o tom “shrábnout” provizi, ale zejména o tom nemovitosti prezentovat tak, aby se dala prodat o x procent dráž než by ji prodal samoprodejce. Část z těch procent, které klientovi vydělá, si vezme RK jako odměnu. To, že se v civilizovaném světě 98% nemovitostí prodá přes RK má svůj důvod a klienti by si měli dobře rozmyslet, jakým způsobem zhodnotí svůj celoživotní majetek.

Zdroj: https://michajlov.blog.idnes.cz/blog.aspx?c=473116

Již pár let při pracovních pohovorech slýchám o jistotě. Cituji: „Budu mít jistotu, když budu dělat na živnosťák? Co, když mi jeden měsíc nevyjde, co potom – kdo za mě zaplatí složenky, budu mít kde bydlet?” Tyto lidi později potkávám jako pokladní v supermarketech. Dle jejich uvažování zřejmě nalezli to, co hledali – JISTOTU. Jistotu, že jim zaměstnavatel zaplatí zdravotní a sociální pojištění a že v lepším případě dostanou 15.000 Kč čistého.

Zkusme se však zamyslet nad tím, o jaké jistotě v tomto případě hovoříme? Opravdu tito lidé hledali jistotu tohoto typu? Podíváme-li se na význam slova “jistota” z jiného úhlu pohledu, jedná se o jistotu, že tito lidé si nikdy nekoupí vysněné auto, nikdy se nepodívají na Maledivy, vždy se budou muset starat o peníze a přežívat od výplaty k výplatě. Jistotu toho, že si na všechno materiální, po čem v životě touží, budou muset několik měsíců (spíše let) šetřit nebo si na to půjčit. Jsem přesvědčen o tom, že o takovouto jistotu tito lidé primárně nestáli, přesto ji však “má” většina obyvatel ČR.

Na druhou stranu, poměrně velká část obyvatel jezdí v luxusních nebo nadstandartních automobilech, mohou si dovolit 4x ročně dovolenou, ale hlavně nepřežívají ale žijí.. Existuje pro to nějaké vysvětlení? U mnohých z Vás se v hlavě jistě promítlo mnoho nepravdivých odpovědí typu: „Zdědili to.” ; „Nakradli to.”; „Půjčili si”; „Měli zkrátka štěstí.” Apod. Mohu Vás s čistým svědomím ubezpečit, že v naprosté většině případů nejsou tyto odpovědi pravdivé. Jistě se ptáte, čím se bohatí lidí odlišují od těch nemajetných? Jsou inteligentnější, mají lepší školu než ostatní, mají rodiče, kteří jim řekli, jak mají vydělávat?

Zamyslíme-li si nad touto úvahou, pochopíme – výše jmenované věci jsou pouze zažitými frázemi, které mnohdy nemají s realitou nic společného.

Dobře, v čem to tedy je, proč někteří lidé mají více peněz a lepší život, i přesto, že mají totožné podmínky jako ostatní? Jak je možné, že někdo jezdí MHD a někdo BMW?

Odpověď zní – stav mysli. Slovy amerického herce Neil Patricka Harrise, jež ztvárnil oblíbenou seriálovou postavu Barnyho Stinsona v seriálu How I Met Your Mother, – „Bohatství není stav peněženky, ale stav mysli!”

Skvělá zpráva !!! Ano, skutečně, přehodnotí-li člověk některé ze svých postojů a pozmění-li v jistých ohledech způsob myšlení, může být milionářem už zítra. Pokud bych měl uvést analogický příklad procesu zbohatnutí, zmínil bych jízdu na kole. Na první jízdu se nikdy nezapomíná, ale zároveň člověk nikdy nezůstane u úrovně první jízdy, chce se neustále zdokonalovat/zlepšovat. Věřte mi, že jakmile změníte způsob myšlení, už není cesty zpět. Bohatnout je tedy jako jezdit na kole, na to se prostě nezapomíná – naštěstí.

Spousta lidí hledá návod, jak být naprosto finančně nezávislý.

Velmi důležité je, vyzbrojit se do začátku informacemi. Doporučuji četbu pár knih, které byly napsány lidmi, kteří našli cestu k majetku a bohatství. Vhodnými svazky jsou: Timothy Ferriss: Čtyřhodinový Pracovní Týden či Robert Kiyosaki: Bohatý táta, chudý táta. V těchto knihách se dozvíte jak základní postřehy, tak zejména osobní příběhy konkrétních lidí, kteří od nuly vybudovali své firmy a nyní patří buď mezi nejbohatší lidi naší planety nebo je jejich majetek natolik velký, aby se nemuseli o hodnotu peněz ve svém životě starat.

Podívejme se, abych tak řekl, realitě do očí. Položme si následující stěžejní otázku: „Zůstanu-li v současném zaměstnání – budu do 5ti let bohatý? Dostanu se měsíční vydělanou částkou tak vysoko, že nebudu muset řešit finance a zbyde mi tolik volného času, abych si to všechno patřičně užil?” Pokud Vaše odpověď zní ne, dejte výpověď. Založte si svůj business anebo jděte pracovat tam, kde nebudete mít omezený příjem tedy tam, kde budou výsledky Vašeho snažení/práce patřičně ohodnoceny!

Zdá se Vám to příliš složité nebo nereálné? Dovolte zde namísto odpovědi dva z mých oblíbených citátů: „Vůle čelit nepřízni osudu, vůle vytrvat – to je vlastnost vítězů.” (Wynn Davis) ; „Velikost člověka nespočívá v tom, že nikdy neklopýtne, nýbrž v tom, že vstane pokaždé, když padl.” (Konfucius)

Pochopitelně, že není nutné otevřít síť supermarketů. Stačí začít s něčím malým v oboru, kterému člověk z dostatečné části rozumí. Uveďme si další příklady, jež hovoří za vše. Nikdy bychom neznali žádného Harryho Pottera, kdyby spisovatelka J. K. Rowling tak dlouho neobcházela všemožné vydavatele, jež neperspektivní rozvedenou matku s podle nich podivným nápadem odmítali, nebo, děti by nikdy neviděly Disneyland, kdyby Walt Disney nevytrval i poté, co mu třístý investor roztrhal plány na tématicky netradiční park. Obě tyto osoby pracovaly jako většina dalších v zaměstnáních s jistotou a nyní za sebou mají obrovská impéria. Jediný rozdíl mezi Vámi a těmito lidmi, je v tom, že oni bezmezně a vytrvale věřili ve svoje kvality, čímž překonali všechny prvotní překážky.

Jakou úvahou ukončit tento článek? Jakým citátem? Moje rada zní – nikdy nepochybujte o svém rozhodnutí a neustále se žeňte dopředu. Neposlouchejte pochybovače, většina z nich v životě nic nedokázala a lidé co něco sami vybudovali, Vás vždy podpoří! Na tento svět jsme přišli proto, abychom si život co nejvíce užívali. Nejsme tu od toho, abychom se věčně trápili a limitovali se penězi od výplaty k výplatě. Začněte věřit sami sobě a už nikdy nepřestávejte !!!

Zdroj: https://michajlov.blog.idnes.cz/blog.aspx?c=402792

Kontakt

Dmitrij Michajlov
Telefon: +420 732 407 716
Kancelář: Letohradská 755/50, 170 00 Praha 7

Napište mi

Dmitrij Michajlov, realitní expert, Vám skrze své know-how nabízí možnost, jak výhodně a bezpečně zhodnotit svůj celoživotní majetek.

Sociální sítě